Dejte mi prosím deset rohlíků, hořčici a jednu vilu na Ořechovce. S takovou konverzací se asi v běžné české sámošce nikdy nesetkáte. Nákup nemovitosti je totiž pro naprostou většinu z nás velmi výjimečnou a speciální situací, kterou si člověk musí důkladně promyslet. To se samozřejmě promítá do délky celého procesu, jenž může trvat týdny i měsíce. V tomto článku se podíváme na to, jaké další faktory prodej nemovitosti ovlivňují, i jak co nejlépe zaujmout zájemce o koupi.
Co ovlivňuje prodej nemovitosti?
Podle výzkumu společnosti Hyponamíru z konce minulého roku se téměř tři čtvrtě vystavených nemovitostí podařilo prodat do půl roku od první inzerce. Pouze u 11 procent případů pak došlo k nalezení kupce již do dvou měsíců. Stejně jako u čehokoliv jiného, i nákup nemovitostí ovlivňují různé faktory. Ty nejdůležitější z nich Vám nyní představím:
- Celkový stav ekonomiky – tento faktor má zásadní vliv na realitní trh. V období hospodářského růstu mají lidé tendenci více investovat, a to i do nemovitostí. Naopak v době hospodářské recese nebo nestability je poptávka obvykle nižší a prodejní doba se tak může prodloužit.
- Úrokové sazby – jsou klíčové pro dostupnost hypoték. Pokud jsou sazby nízké, hypoteční půjčky jsou levnější, což může motivovat více lidí k nákupu nemovitostí. Naopak vyšší úrokové sazby mohou potenciálním kupcům ztížit financování a snížit poptávku.
- Sezóna – některé části roku mohou být pro prodej nemovitosti vhodnější než jiné. Například jaro a podzim bývají obvykle obdobím zvýšené poptávky.
- Cena nemovitosti – přiměřeně oceněný byt či dům bývá většinou prodán rychleji než ten, který je příliš drahý nebo naopak podezřele levný.
- Stav nemovitosti – dobře udržované a modernizované nemovitosti mají tendenci se rychleji prodávat než ty, jež vyžadují rozsáhlé renovace.
- Lokalita – nemovitosti v atraktivních lokalitách, jako jsou centra měst, turistické oblasti nebo oblíbené čtvrti, se obvykle prodávají rychleji než nemovitosti na okraji měst nebo v menších a odlehlejších obcích.
- Způsob financování – pokud kupující financuje nemovitost z hotovosti může být dokončení transakce obvykle výrazně rychlejší než při platbě hypotékou. Ta totiž často vyžaduje poměrně dost času na schválení úvěru a administrativní procesy, záleží ale vždy na kvalitě poskytovatele hypotéky.
Jak co nejrychleji prodat?
Je samozřejmé, že mnohé z výše popsaných faktorů nelze nijak ovlivnit. V této části se však zaměřím na ty, se kterými něco udělat můžete.
- Snížit prodejní cenu – pokud se prodej zbytečně táhne a zájemci nepřichází, je potřeba si položit zásadní otázku. Proč? Z mých zkušeností vyplývá, že velká část klientů si nastaví nereálnou cenu, která případné zájemce spíše odradí. Věřte proto svému makléři, pokud Vám radí, abyste zlevnili. Z dlouho vystavených nemovitostí se totiž mohou stát ležáky, a ty se prodávají velmi těžko.
- Vybavit nemovitost – jak se můžete dozvědět v jednom z předchozích článků, správně vybavená nemovitost dokáže přilákat spoustu zájemců. Navíc může i slušně zvýšit prodejní cenu. Je ale nejprve potřebné zvážit, jak moc do vybavení bytu chcete investovat, aby se Vám tato částka vrátila.
- Zkvalitnit inzerci – inzerce je nejlepší způsob, jak se kupující mohou o prodeji Vaší nemovitosti dozvědět. Je tedy potřeba se ujistit, že ji tam skutečně najdou.
- Spolupracovat s profesionální makléřem – dobrý makléř má zkušenosti s trhem, zná aktuální trendy a má přístup k databázím potenciálních kupujících. Jeho dovednosti a síť kontaktů Vám mohou pomoci přilákat relevantní zájemce a zrychlit vyjednávání. Já osobně svým klientům pomáhám i s administrativou a vyřízením všech právních záležitostí, což výrazně snižuje riziko zpoždění.
Jak dlouho trvají jednotlivé fáze prodeje nemovitosti?
Po nalezení vhodného kupujícího o délce prodeje rozhoduje především jeden faktor, a tím je způsob placení. Jak už bylo řečeno výše, pokud má kupující k dispozici dostatek hotovosti, může být celý proces výrazně rychlejší.
Po podepsání kupní smlouvy a smlouvy o úschově finančních prostředků totiž stačí pouze poslat celou částku do úschovy. Následně se podá návrh na zápis vkladu na katastr nemovitostí, který nového vlastníka zapíše nejdříve 21. den od podání žádosti.
Po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí se uvolní peníze z úschovy ve prospěch prodávajícího. Ve smlouvě je obvykle specifikovaná doba, za jak dlouho musí k přeposlání peněz dojít. Pak následuje samotné předání nemovitosti. I zde je většinou smluvně dána lhůta, která se často pohybuje mezi 5 až 10 dny.
Celkově tedy prodej nemovitosti může trvat od jednoho do tří měsíců. Pokud hotovost nemáte, je potřeba k tomuto časovému odhadu připočítat ještě čas na vyřízení hypotéky. Mám zkušenost, že většina klientů to zvládne za 4 až 6 týdnů, vždy ale záleží na situaci každého kupujícího.
Jak už jsem zmiňoval na začátku, nákup a prodej nemovitosti není činnost, kterou by běžný člověk dělal každý den. Chápu tedy, že u mnohých lidí může tento proces vyvolávat obavy. Vždy se proto snažím svým klientům pomoci se všemi nezbytnými věcmi, aby celý obchod proběhl rychle a bez stresu.
💡 Tip: Přečtěte si také, co by měla obsahovat rezervační smlouva.