V poslední době se nám tady rozmohl takový nešvar. Mnozí pronajímatelé sází na to, že jejich nájemci nejsou obeznámeni se zákonem, a tak po nich často vyžadují dodržování často až bizarních pravidel. Za svou mnohaletou kariéru realitního makléře jsem se už setkal s ledasčím, a proto jsem se rozhodl udělat v tomto ošemetném tématu jednou pro vždy jasno.
Zákaz trvalého pobytu
Jedno z nejkontroverznějších témat, které vytváří spoustu sporů, je rozhodně zavedení trvalého pobytu. Mnozí majitelé se totiž obávají, že tento krok povede k přílišnému upevnění nájemce k dané nemovitosti. Často proto dají přednost jiným zájemcům, kteří tento vážný krok v plánu nemají.
Zákon je však v tomto případě na straně nájemců, odpírat jim možnost zřídit si v nemovitosti trvalý pobyt není oprávněné.
💡Netýká se to však podnájmu, tedy situace, kdy nájemce pronajímá svůj nájem někomu dalšímu. V tomto případě je opravdu potřeba souhlas majitele.
Zákaz domácích mazlíčků
Alergie, fobie ze zvířat, odpor ke chlupům či strach ze zablácených stop na chodbě. To jsou některé z mnoha důvodů, proč se majitelé nemovitostí snaží vyhnout nájemcům se zvířaty jako čer kříži. Nejsou také vyloučeny případy, kdy dokonce majitelé vyhodí své nájemce z bytu, protože si pořídili nějakého domácího mazlíčka. Právo na to však podle zákona nemají:
„Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.“ Zákon č. 89/2012 Sb. § 2258
Omezování návštěv
Mít rád svůj vlastní klid je jedna věc, zakazovat ale návštěvy svým nájemcům nebo jim stanovovat návštěvní hodiny je ale věc úplně jiná. A věřte, že v některých nájemních smlouvách takový dodatek opravdu najdete. Občanský zákoník přitom říká, že:
„Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.“
Nájemce má zároveň právo dát třetí osobě do podnájmů část nemovitosti, ale jen v případě, že v daném domě či bytě trvale bydlí. Nepotřebuje k tomu přitom souhlas majitele.
Zákaz podnikání
Osoba samostatně výdělečná má většinou sídlo v místě trvalého pobytu, logicky tedy i v místě nájmu. To se některý pronajímatelům nelíbí, protože se obávají případných problémů. Nájemce však má právo na to si na svém trvalém bydlišti zřídit sídlo svého podnikání.
Je ale potřeba použít zdravý rozum a přizpůsobit podnikání daným prostorům. Například umělecký kovář bude jen těžko v bytě 1+1 rozpalovat výheň. Na druhou stranu třeba administrativní činnosti by zde nebyly problém.
Drobné opravy
Dalším oblíbeným tématem k hádkám mezi majiteli nemovitostí a jejich nájemci jsou nepřekvapivě peníze, výše nájmu však do této části nespadá. Nájemce má totiž povinnost hradit běžnou údržbu a drobné opravy spojené s užíváním dané nemovitosti.
Mezi drobné opravy přitom podle zákona patří:
- Opravy vrchních částí podlah, podlahových krytin a výměna prahů a lišt
- Opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, jako jsou kliky, rolety či žaluzie
- Opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodů
- Výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu, sifonů a lapačů tuku
- Opravy a certifikace bytových měřidel
- Opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných či přistavěných skříní
- Opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení
Kromě výše uvedeného se za drobné opravy považují veškeré opravy či výměny, které nepřesáhnou hodnoty 1000 korun. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Poplatky za dopravu se přitom do výsledné částky nepočítají a jsou hrazeny nájemcem.
Pokud tyto drobné opravy přesáhnou svou hodnotou v jednom kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (včetně prostor, které jsou s bytem užívány), jakékoliv další opravy se už nepočítají jako drobné.
Pronajímatel má potom povinnost udržovat svou nemovitost po dobu nájmu ve stavu způsobilém užívání. Tím se rozumí především zajištění základních potřeb jako je třeba dodávka vody či tepla. Měl by také hradit větší opravy v bytě, které nespadají do kategorie drobných oprav.
Fond oprav
Někteří pronajímatelé vyloženě zneužívají nevědomosti svých nájemců a nutí je přispívat i do fondu oprav (známý také jako Příspěvky na správu domu a pozemku). Ten by měl však být čistě v režii majitele nemovitostí, který má povinnost do něj odvádět pravidelné příspěvky
Dřívější vypovězení smlouvy
Občas se stane, že majitel potřebuje z jakýchkoliv důvodů získat svou nemovitost zpět. V takovém případě je pro něj probíhající nájemní smlouva docela problém. Zákon mu však stanovuje několik případů, kdy má právo na to vypovědět smlouvu dříve. Je to pokud:
- nájemce hrubě poruší svou povinnost, která vyplývá z nájmu
- dojde k odsouzení nájemce pro úmyslný trestní čin spáchaný na pronajímateli, jeho rodině nebo dalších lidech, kteří v dané domácnosti žijí, či jejich majetku, který se v dané domácnosti nachází
- má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu či jeho neobyvatelnosti
- existuje jiný závažný důvod pro vypovězení
Pronajímatel může dlouhodobý nájem vypovědět i v případě, že bude nemovitost on sám nebo jeho manžel/ka potřebovat z důvodu probíhajícího nebo již ukončeného rozvodového řízení. Dalším přípustným důvodem je pak i to, že pronajímatel v nemovitosti ubytuje některého ze svých příbuzných. V těchto dvou případech ale musí být důvod uveden na výpovědi.
Vím, že ne každý se dobře orientuje v právu, proto se snažím být svým klientům vždy nápomocný a všechny části ať už nájemní nebo i kupní smlouvy jim dopodrobna vysvětlím. Pokud budete mít zájem o spolupráci se mnou, určitě se mi ozvěte a domluvíme se. Budu se těšit!