Jak prodat nemovitost s hypotékou, po rozvodu nebo z dědictví
Nemovitost se zástavním právem banky prodat jde a děje se to každý den. Hypotéka se splatí z kupní ceny, banka vydá potvrzení a zástavní právo se z katastru vymaže. Většina lidí, kteří za mnou přijdou, má strach hlavně ze dvou věcí: že jim banka naúčtuje statisícovou sankci, a že kupující uteče dřív, než se to všechno stihne. Ani jedno se při správném postupu neděje.
Projdu tři situace, které se v praxi nejčastěji prolínají.
Prodej nemovitosti s hypotékou
Zaplatíte bance sankci?
Zákon umožňuje bance účtovat za předčasné splacení 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 procento. To zní hrozivě, jenže:
Když se hypotéka doplácí z kupní ceny při prodeji nemovitosti, banky v naprosté většině případů žádnou sankci neuplatňují. Prodej nemovitosti je považovaný za legitimní životní situaci a banky s ním počítají.
Bez poplatku se navíc splácí při prodeji nemovitosti nebo při vypořádání společného jmění manželů, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynuly alespoň dva roky. A nezávisle na tom může každý rok splatit až čtvrtinu původní jistiny bez sankce.
Přesto platí jedno pravidlo: nechte si zůstatek a případné poplatky od banky vyčíslit písemně, ještě než podepíšete kupní smlouvu. Trvá to pár dní a odstraní to jedinou reálnou nejistotu v celém procesu.
Jak prodej probíhá
- Od banky si vyžádáte vyčíslení zůstatku k předpokládanému datu splacení.
- S kupujícím podepíšete kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Peníze nejdou přímo prodávajícímu, ale do úschovy u advokáta, notáře nebo banky.
- Z úschovy se nejdřív splatí zůstatek hypotéky bance, zbytek jde prodávajícímu.
- Banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva (kvitanci).
- Podá se návrh na vklad změny vlastníka a výmaz zástavního práva na katastr.
Celé to stojí a padá s úschovou. Bez ní by kupující musel poslat peníze na cizí hypotéku a doufat, že prodávající pak převede vlastnictví. To nikdo rozumný neudělá.
Co když je hypotéka vyšší než prodejní cena?
Stává se to u nemovitostí pořízených na hranici možností krátce před poklesem cen. Rozdíl musíte doplatit z vlastních prostředků, jinak banka zástavní právo neuvolní. Řešení existují, od převzetí hypotéky kupujícím po dohodu s bankou, ale všechna vyžadují čas. Čím dřív se to ví, tím líp.
Prodej po rozvodu
U prodeje po rozvodu rozhoduje, v jaké fázi vypořádání společného jmění manželů se nacházíte.
Před vypořádáním jsou oba manželé stále spoluvlastníky a k prodeji je potřeba souhlas obou. Nemovitost prodat lze, ale jen společně.
Po vypořádání, ať už dohodou nebo rozhodnutím soudu, prodává ten, komu nemovitost připadla. Pro časový test u daně z příjmu se přitom počítá doba od původního nabytí do společného jmění, ne od vypořádání. To je dobrá zpráva, protože osvobození od daně se rozvodem nepřerušuje.
Pokud jeden z manželů vyplácí druhého a potřebuje na to hypotéku, banky na vypořádání společného jmění běžně půjčují a předčasné splacení původní hypotéky je v tomto případě bez poplatku.
Na rovinu: prodej po rozvodu bývá emočně nejtěžší typ obchodu, jaký dělám. Osvědčilo se mi jednat s každým zvlášť a nechat si posílat rozhodnutí písemně. Ušetří to spoustu nedorozumění.
Prodej zděděné nemovitosti
Zděděnou nemovitost můžete prodat až po pravomocném skončení dědického řízení a zápisu vlastnictví do katastru. Dokud řízení běží, nejste vlastníkem a prodat nemůžete, i kdyby bylo jasné, komu nemovitost připadne.
Dvě věci, které stojí za to vědět předem:
Daň obvykle neplatíte. Pokud dědíte v přímé linii, tedy po rodičích, prarodičích nebo dětech, započítává se vám doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Zdědíte-li dům, ve kterém rodiče bydleli dvacet let, prodáte ho hned a daň z příjmu neplatíte.
Pozor na předkupní právo mezi dědici. Když nemovitost zdědí víc lidí, mají ostatní po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. Prodej svého podílu cizímu člověku v téhle lhůtě tedy musí předcházet nabídka ostatním dědicům.
Časté otázky
Můžu prodat byt, na kterém je hypotéka i exekuce? Jde to, ale je to náročnější. Exekuce se stejně jako hypotéka uhradí z kupní ceny a exekutor vydá souhlas s výmazem. Klíčové je znát přesné částky předem.
Kolik trvá výmaz zástavního práva z katastru? Vklad na katastru trvá ze zákona minimálně 20 dní od podání návrhu. Počítejte tedy zhruba měsíc od podpisu smluv k převodu peněz.
Musí kupující vědět, že je na nemovitosti hypotéka? Ano a stejně si to zjistí z listu vlastnictví. Zamlčení by bylo důvodem k odstoupení od smlouvy.
Prodáváme s bývalým manželem a nemůžeme se na ceně dohodnout. Co s tím? Ve chvíli, kdy jsou oba spoluvlastníky, prodej bez dohody nejde. Řešením bývá nezávislý odhad, který sundá cenu z roviny dohadů, nebo návrh na vypořádání spoluvlastnictví u soudu.
Kde vám pomůžu
Všechny tři situace mají společné to, že se v nich potkává víc stran: banka, katastr, advokát, exekutor nebo bývalý partner. Moje práce je pohlídat, aby na sebe kroky navazovaly ve správném pořadí a aby vaše peníze byly v každém okamžiku v bezpečí.
Když stojíte před prodejem zatížené nemovitosti v Brně nebo na jižní Moravě, ozvěte se mi. Projdeme spolu list vlastnictví a řekneme si, co je potřeba zařídit a v jakém pořadí. Konzultace je nezávazná a zdarma.
Tento článek je informativní a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. U konkrétního případu doporučuji obrátit se na advokáta nebo daňového poradce.
