Za jak dlouho můžete prodat nemovitost bez daně? Časový test v roce 2026

Pokud jste nemovitost koupili do konce roku 2020, prodáte ji bez daně po pěti letech vlastnictví. Pokud jste ji pořídili 1. ledna 2021 nebo později, čekáte deset let. A existují dvě situace, kdy neplatíte daň, i když jste tuhle dobu nevydrželi. Podívejme se na to popořadě, protože rozdíl mezi správným a špatným načasováním prodeje dělá u běžného brněnského bytu klidně několik set tisíc korun.

Jak funguje časový test?

Časový test je doba, po kterou musíte nemovitost vlastnit, aby byl příjem z jejího prodeje osvobozený od daně z příjmu. Rozhodující je datum, kdy jste nemovitost nabyli:

• Nabytí do 31. 12. 2020 – časový test je 5 let
• Nabytí od 1. 1. 2021 – časový test je 10 let

Delší lhůta se tedy netýká lidí, kteří kupovali dřív. Kdo koupil byt v roce 2019, prodává bez daně od roku 2024, i když prodává až dnes.

Doba se počítá od nabytí vlastnického práva, které vzniká zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí (jakmile je vklad povolen). Ne od podpisu smlouvy a ne od zaplacení.

Kdy neplatíte daň, i když jste časový test nesplnili?

Tady je dobrá zpráva pro většinu lidí, kteří prodávají byt, ve kterém sami bydleli.

Bydleli jste tam dva roky

Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem po dobu alespoň dvou let, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho jste ji vlastnili. Koupili jste byt před třemi lety, bydleli v něm a prodáváte? Daň neplatíte.

Slovo „bezprostředně“ je v tom pravidle důležité. Nejde o jakékoli dva roky kdykoli v minulosti, ale o dva roky těsně před prodejem.

Peníze použijete na vlastní bydlení

Druhá cesta je reinvestice. Když celý výtěžek z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, tedy na koupi jiného bydlení, na stavbu, na rekonstrukci nebo na splátku hypotéky na nové bydlení, je příjem rovněž osvobozený.

A teď ta past, kvůli které tenhle článek píšu. Od roku 2021 nestačí peníze jen reinvestovat. Musíte záměr oznámit finančnímu úřadu, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Když to neuděláte, nárok na osvobození propadá, i kdybyste peníze prokazatelně do nového bydlení dali celé. Setkal jsem se s tím u klientů víckrát a je to mrzuté o to víc, že jde o formalitu, kterou zvládne každý.

Kolik zaplatíte, když osvobození nevyjde?

Daní se rozdíl mezi prodejní cenou a tím, co jste do nemovitosti vložili, tedy pořizovací cenou a prokazatelnými výdaji. Sazba je 15 procent. U vysokých příjmů, konkrétně nad 36násobek průměrné mzdy, se část přesahující tento limit daní 23 procenty.

Z toho plyne praktická věc: schovávejte si faktury za rekonstrukce. Nová kuchyň za 300 tisíc korun znamená o 300 tisíc nižší základ daně, tedy o 45 tisíc nižší daň. Bez dokladu to ale neobhájíte.

Jak je to u zděděné nemovitosti?

Pokud jste zdědili po příbuzném v přímé linii, tedy po rodičích, prarodičích nebo dětech, započítává se vám doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. To je v praxi obrovský rozdíl.

Zdědíte dům po rodičích, kteří v něm bydleli dvacet let? Můžete ho prodat okamžitě a daň neplatíte, protože časový test je dávno splněný jejich vlastnictvím.

U dědictví mimo přímou linii, tedy třeba po sourozenci nebo strýci, se doba zůstavitele nezapočítává a lhůta vám běží od nabytí dědictví.

Časté otázky

Počítá se časový test od podpisu kupní smlouvy? Ne. Rozhoduje den zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Mezi podpisem a zápisem bývá několik týdnů a u prodeje na přelomu roku to může rozhodnout o všem.

Musím podat daňové přiznání, i když jsem od daně osvobozený? Osvobozený příjem se do přiznání neuvádí. Pozor ale na oznamovací povinnost u příjmů nad 5 milionů korun a na už zmíněné oznámení reinvestice.

Prodávám byt po rozvodu, jak se počítá doba? Pokud jste nemovitost měli ve společném jmění manželů a při vypořádání připadla vám, počítá se doba od původního nabytí do společného jmění, ne od vypořádání.

Co když jsem nemovitost dostal darem? U darování se doba dárce nezapočítává, s výjimkou darování mezi manžely a v přímé linii. Časový test tedy obvykle běží znovu od převodu.

Kdy se poradit

Časový test vypadá jednoduše, dokud nejde o konkrétní případ s hypotékou, dědictvím nebo rozvodem v pozadí. Rozdíl mezi prodejem v prosinci a v lednu může u brněnského bytu za 6 milionů znamenat i několik set tisíc korun.

Když prodej zvažujete, ozvěte se mi dřív, než dáte nemovitost do inzerce. Projdeme spolu, kdy jste ji nabyli a jestli se vyplatí s prodejem počkat, nebo naopak spěchat. Konzultace je nezávazná a zdarma.

Tento článek je informativní a nenahrazuje daňové poradenství. U konkrétního případu doporučuji ověřit situaci s daňovým poradcem.